Aller à

Accès à un logement adéquat

Thaïlande : Programme Baan Mankong (Logement Sécurisé)

Le Programme Baan Mankong (Logement Sécurisé) est un programme national lancé par le gouvernement thaïlandais en 2003 pour lutter à grande échelle contre la pauvreté urbaine et l'insécurité du logement. Géré par le Community Organizations Development Institute (CODI), un organisme public relevant du ministère du Développement social et de la Sécurité humaine, son objectif principal est de formaliser les bidonvilles en orientant directement les subventions gouvernementales pour les infrastructures et les prêts immobiliers à taux réduit vers les communautés pauvres.

CODI met en œuvre une approche à l'échelle de la ville en conditionnant son aide budgétaire à la mise en place de deux plateformes collectives essentielles : le premier est un réseau de communautés pauvres et le second est un Comité de Développement Urbain, une plateforme conjointe où ces réseaux communautaires collaborent avec le gouvernement municipal, les universités et d'autres parties prenantes locales. Cette double structure garantit que le développement du logement se déroule sous les " projecteurs " publics, équilibrant les dynamiques de pouvoir et assurant un soutien politique crucial de la part des acteurs de la ville, plutôt que de laisser les communautés affronter les difficultés isolément. Cette approche décentralisée positionne les communautés, les gouvernements locaux et les parties prenantes comme des partenaires essentiels, reflétant un fort engagement du gouvernement à permettre aux populations d'être les acteurs principaux dans le développement de solutions variées et à long terme.

Le programme assure la viabilité financière grâce à un mécanisme de remboursement collectif, où le CODI accorde des prêts de gros aux coopératives communautaires plutôt qu'aux particuliers. Ces coopératives réorientent les fonds vers leurs membres avec une marge d'intérêt marginale, créant ainsi un fonds interne pour couvrir les frais administratifs et offrir une protection sociale en cas d'urgence. Cette structure décentralisée permet aux communautés d'adapter les calendriers de remboursement aux flux de revenus irréguliers de leurs membres, tandis que la responsabilité partagée de la propriété foncière collective favorise un "contrat social" contraignant qui encourage le soutien par les pairs et gère efficacement les risques de défaut.

Par conséquent, le programme Baan Mankong représente un changement fondamental dans le rôle de l'État, passant de "fournisseur" d'unités de logement standardisées à "facilitateur" de développement. En canalisant les subventions au logement, les prêts à taux bonifié et le soutien technique directement vers les communautés pauvres, la politique leur permet de planifier, de gérer des budgets et d'exécuter des améliorations à leur propre logement, à leur environnement et à leur sécurité foncière en fonction des besoins particuliers identifiés grâce à des enquêtes approfondies et à des échanges horizontaux, établissant ainsi une approche du logement véritablement "dirigée par la demande".

La politique encourage des solutions — allant de la rénovation sur place au relogement, et à divers types de logements — qui découlent directement des négociations locales et des besoins spécifiques des communautés. Dans ce modèle, la forme physique du logement est secondaire et adaptable, conçue pour s'intégrer aux réalités plus difficiles et vitales de la propriété foncière, de la politique et de la négociation sociale. En institutionnalisant cette approche, la politique s'inscrit directement dans un cadre plus large de gestion territoriale intégrée, garantissant que le développement urbain est ancré dans le capital social local et la sécurité foncière.

Pour atteindre les populations les plus marginalisées, le programme emploie plusieurs stratégies inclusives :

  • Les ménages pauvres et les femmes : La politique exige la formation de groupes d'épargne communautaires et de coopératives, qui servent de filet de sécurité financier collectif. En remplaçant les scores de crédit individuels par un " crédit socialisé " basé sur la garantie collective d'une communauté, le programme garantit que même les ménages les plus pauvres peuvent accéder au financement. Les femmes jouent un rôle central dans ce processus, dirigeant souvent les coopératives et les comités de conception pour s'assurer que les plans de logement et les espaces communs tiennent compte de la garde d'enfants, des entreprises à domicile et de la sécurité domestique.
  • Jeunesse et personnes handicapées : Grâce à des ateliers de conception participative, les jeunes sont impliqués dans la cartographie communautaire technique et la planification de l'avenir, tandis que la politique intègre des principes d'universalité dans sa conception pour créer des environnements accessibles. Pour les plus vulnérables, tels que les personnes âgées ou les personnes handicapées sans soutien familial, le programme utilise souvent la péréquation dirigée par la communauté pour construire des "Baan Klang" (maisons de bien-être centrales), garantissant que ces individus puissent vieillir chez eux dans la dignité.
  • Migrants et communautés enclavées : Pour les personnes vivant dans des zones précaires ou isolées — comme les communautés en bordure de canal ou le long des voies ferrées — la politique utilise la tenure foncière collective. En garantissant des baux communautaires à long terme plutôt que des titres de propriété individuels, le programme protège les familles migrantes et les groupes marginalisés contre les déplacements dictés par le marché et leur fournit une "adresse" légale nécessaire pour accéder aux services de santé et d'éducation publics.
  • Communautés rurales pauvres et personnes sans terre : Ces dernières années, cette conceptualisation plus large du logement employée par le programme Baan Mankong s'est étendue pour englober les pauvres ruraux et les sans-terre, les sans-abri urbains et les populations dans des contextes spécifiques. Initialement une initiative urbaine, le programme a évolué pour devenir un parapluie politique complet qui canalise les fonds et les subventions de l'État par l'intermédiaire du CODI, soutenant un processus national de logement et de développement piloté par la communauté.

Plus de 130 000 foyers environ 520 000 à 650 000 individus) ont directement bénéficié du programme dans plus de 1 300 communautés en 200 villes.

Le programme visait initialement 300 000 ménages vivant dans des zones informelles. Jusqu'au début de 2026, il a atteint environ 43% de cette population cible estimée. Dans certains sous-secteurs, comme les communautés riveraines, la portée est encore plus concentrée, avec plus de 15 000 ménages (environ 15–20% de cette démographie spécifique) déjà relocalisés ou améliorés.

Bien que les dépenses cumulées totales fluctuent avec les cycles budgétaires annuels, le gouvernement a historiquement alloué en moyenne un " programme de subventions " de 80 000 THB environ. $ US 2,500) par foyer (hors prêts remboursables).  Combiné avec le capital des prêts renouvelables, l'investissement total facilité par le gouvernement par ménage atteint environ $ US 13,750.

Coûts désagrégés (par foyer/unité) :

  • Subvention d'infrastructure : 25 000 – 45 000 THB (780 – 1 400 USD) pour des améliorations communautaires telles que le drainage, les routes et les services publics.
  • Subvention pour la construction/rénovation de maisons 25 000 THB (780 USD) fournis sous forme de subvention directe pour les matériaux de construction.
  • Support technique et de processus THB 9 600 (USD 300) pour soutenir les architectes communautaires et les ONG.
  • Subvention administrative/gestion Environ 1 250 - 2 250 THB (40 -70 USD), calculé comme 5% du budget d'infrastructure.

Prêt immobilier Séparément de la subvention, le CODI accorde des prêts souples allant jusqu'à 360 000 THB (environ 11 250 USD). Ceux-ci sont émis à un taux d'intérêt subventionné de 4% par an, que la communauté rembourse sur 15 à 20 ans.

Le programme Baan Mankong emploie un décentralisé, multisectoriel et hautement participatif modèle de gouvernance.

  • Bien qu'il s'agisse d'une politique nationale, l'autorité est décentralisée par l Institut de Développement des Organisations Communautaires (IDOC), une agence publique relevant du ministère du Développement social et de la Sécurité humaine. Le CODI n'agit pas comme une agence traditionnelle descendante, mais comme un facilitateur qui canalise des ressources financières et techniques directement vers les acteurs locaux.
  • Au niveau de la ville, la gouvernance est gérée par Comités municipaux conjoints. Ces comités sont multisectoriels, incluant des représentants du gouvernement local (municipalités), des réseaux communautaires, des ONG et du milieu universitaire. Cela garantit que les projets de logement sont intégrés à la planification urbaine générale, à la fourniture de services publics et aux réglementations d'utilisation des sols.

Le cœur de la structure de gouvernance est Coopérative communautaire. Les résidents locaux sont légalement tenus de s'organiser en coopératives pour gérer leurs propres budgets, négocier les droits fonciers et superviser la construction. Cela transforme le rôle du citoyen, le faisant passer de bénéficiaire passif à gestionnaire de projet principal, assurant ainsi la participation sociale à la structure de gouvernance du programme.

Pour gérer des milliers de projets dispersés et dirigés par des communautés, le CODI utilise un système d'information de gestion (SIG) spécialisé pour suivre les flux financiers, l'avancement des projets et les résultats socio-économiques.

  • Aperçu du système : Le SIG sert d'outil de suivi en temps réel qui intègre les données des groupes d'épargne communautaires, des calendriers de remboursement de prêts et des phases de construction d'infrastructures. Il permet au CODI et à ses partenaires au niveau de la ville de visualiser les dates d'achèvement et l'état des activités dans une multitude de communautés urbaines pauvres.
  • Intégration de données : Le système collecte et traite des données sur :
    • Profils Socio-Économiques des Ménages : Collectées lors des enquêtes communautaires initiales pour identifier les groupes vulnérables.
    • Performance financière : Suivi du "fonds renouvelable" pour s'assurer que les remboursements des prêts communautaires reviennent pour financer de futurs projets.
    • Données spatiales et d'infrastructure : Cartographie des progrès de mise à niveau (in-situ et réorganisation) en vue de rendre compte des objectifs du Plan national de développement.
  • Lien et accessibilité : Tandis que le système opérationnel interne est géré par les techniciens de CODI, les résumés et les rapports destinés au public sont souvent disponibles via Site Web CODI (fr.codi.or.th) et intégrées aux enquêtes socio-économiques du Bureau national des statistiques (NSO) de Thaïlande. Ces données sont également utilisées en collaboration avec ONU-Habitat pour le reporting mondial sur l'ODD 11.

Le rôle des biens collectifs et individuels dans la construction de la résilience des communautés urbaines (Archer et al., 2020) :

Basée sur une évaluation mixte de trois communautés de Bangkok, cette étude démontre comment le programme Baan Mankong renforce la résilience urbaine à long terme grâce à l'accumulation stratégique d'actifs. En garantissant la sécurité foncière et en améliorant les infrastructures, cette initiative renforce fondamentalement les actifs physiques et sociaux des ménages vulnérables. Les auteurs soulignent que la sécurisation d'un logement formel constitue une base essentielle pour la mise en œuvre de mesures d'adaptation au changement climatique, telles que la ventilation naturelle et la planification de quartiers résilients aux inondations. De manière cruciale, les auteurs concluent que pour éviter que les familles ne retombent dans la pauvreté en période de crise, ces améliorations de logement menées par la communauté doivent être intégrées dans un environnement propice plus large, incluant des programmes de protection sociale ciblés, des mécanismes d'assurance et une gestion environnementale localisée.

Leçons de CODI sur la coproduction (Boonyabancha & Kerr, 2018) :

En plaçant les communautés urbaines pauvres au centre du processus de planification, l'initiative du programme Baan Mankong a permis de fournir un accès sécurisé à la terre et au logement à 104 000 familles vulnérables dans 1 033 projets. Au-delà des infrastructures physiques, la véritable valeur du programme réside dans la création de partenariats inclusifs à l'échelle de la ville qui intègrent les établissements informels dans le programme de développement urbain général et résolvent les multiples dimensions de la pauvreté. En fin de compte, les auteurs soulignent qu'en fournissant un financement flexible et un parapluie politique gouvernemental légitimant, le programme catalyse un changement critique dans les dynamiques de pouvoir, permettant aux communautés locales de négocier un titre de propriété sécurisé et de piloter leur propre changement structurel à long terme.

Malgré ces succès, les auteurs soulignent des défis importants à mesure que le programme prenait de l'ampleur. La pression accrue du gouvernement pour des résultats rapides risquait de faire passer l'initiative d'un processus dirigé par la communauté à un modèle conventionnel axé sur l'offre. De plus, de forts réseaux communautaires nationaux contournaient parfois les gouvernements municipaux locaux, ce qui entraînait des projets de logement isolés plutôt que des transformations complètes à l'échelle de la ville.

Développement communautaire dans les bidonvilles : l'expérience de la Thaïlande (ODI) (Bhaktal, T. & Lucci, P. 2015):

Alors que la croissance économique rapide faisait grimper les prix des terrains urbains et encourageait la réurbanisation, le programme s'est avéré essentiel pour contrer les menaces d'expulsion en offrant une sécurité foncière à plus de 96 000 ménages entre 2004 et 2014. Cela a contribué à une augmentation remarquable de la sécurité foncière urbaine, passant de 88 pour cent en 1990 à 95 pour cent en 2010, même dans un contexte d'urbanisation croissante. Ces améliorations ont fondamentalement modifié le paysage de la sécurité pour les pauvres des villes, la " peur de l'expulsion " passant de la deuxième préoccupation la plus pressante pour les habitants des bidonvilles en 1990 à la cinquième en 2006.

Fonds de développement communautaire en Thaïlande : un outil de réduction de la pauvreté et de logement abordable (ONU-Habitat 2009) :

D'ici octobre 2008, le programme Baan Mankong avait réussi à étendre son modèle piloté par la communauté à 237 villes, approuvant des projets d'amélioration pour plus de 76 000 ménages dans 1 251 communautés. Ce mécanisme s'est avéré très efficace pour mobiliser les ressources : tout en canalisant les subventions gouvernementales, il a mobilisé plus de 500 millions de bahts en épargne directe des communautés et généré une estimation de 2 milliards de bahts en actifs communautaires collectifs. Au-delà du capital physique, l'initiative a fondamentalement modifié la gouvernance locale en établissant plus de 1 800 réseaux communautaires qui agissent désormais comme des partenaires de développement clés, gérant des activités de bien-être à grande échelle – telles que des fonds pour l'éducation et les urgences – et négociant des plans de logement à l'échelle de la ville directement avec les autorités locales.

Baan Mankong : Vers une mise à l'échelle de l'amélioration des “ taudis ” et des occupations illégales en Thaïlande (IIED) (Boonyabancha, 2005):

Entre janvier 2003 et décembre 2004, le programme a approuvé 137 projets couvrant 175 communautés dans 20 districts de Bangkok et 42 autres villes, touchant un total de 14 642 familles. Fait crucial, le programme a privilégié les solutions in situ : 39,6 % des familles ont bénéficié d'une amélioration sur place et 23,8 % ont participé à un reclassement, tandis que seulement 13,4 % ont été relocalisées. Cette approche a permis d'assurer avec succès la sécurité foncière à long terme à 84 % des ménages participants, 54,6 % bénéficiant de baux communautaires à long terme et 22,4 % accédant à la propriété collective foncière.

Qualitativement, le programme a favorisé un changement structurel significatif en déplaçant les rapports de pouvoir des hiérarchies verticales descendantes vers des réseaux horizontaux où les communautés se soutiennent mutuellement et négocient collectivement avec les autorités de la ville. Cette approche à l'échelle de la ville a contribué à transformer la perception des établissements informels, encourageant les autorités à les considérer comme une partie normale du système urbain susceptible d'amélioration. De plus, le rapport identifie la gestion communautaire des finances — notamment par le biais de l'épargne et des prêts — comme la "clé de l'autonomie" décisive, permettant aux résidents de concevoir leur propre développement et de briser les cycles de dépendance vis-à-vis d'acteurs extérieurs.


Références :

Archer, D., Marome, W., Natakun, B., Mabangyang, P., & Phanthuwongpakdee, N. (2020). Le rôle des actifs collectifs et individuels dans le renforcement de la résilience des communautés urbaines. IRevue internationale du développement urbain durable, 12(2), 169–186.

Bhatkal, T., & Lucci, P. (2015). Développement communautaire dans les bidonvilles : l'expérience de la Thaïlande (Résumé d'étude de cas). Overseas Development Institute. https://developmentprogress.org

Baan Mankong : passer à l'échelle avec l'amélioration des “ bidonvilles ” et des occupations illégales en Thaïlande. Environnement et Urbanisation, 17(1), 21–46.

Leçons tirées de CODI sur la coproduction. Environnement et urbanisation, 30(2), 443–460

UN-Habitat. (2009). Fonds de développement communautaire en Thaïlande : un outil de réduction de la pauvreté et de logement abordable. Programme des Nations Unies pour les établissements humains.

La mise en œuvre de Baan Mankong sur deux décennies a apporté des éclaircissements essentiels aux pays qui cherchent à reproduire ce modèle :

  • Le surendettement des ultra-pauvres : Si le modèle basé sur les prêts assure la durabilité, certains ménages extrêmement vulnérables ont du mal à rembourser. Il est important de veiller à ce qu'une allocation "en grande partie sous forme de subventions" soit disponible dans le fonds de protection sociale géré par la communauté pour ceux qui ont zéro revenu, afin de les empêcher de vendre leurs droits et de retourner à l'informalité.
  • Croissance verticale non réglementée : À mesure que les communautés se densifient, beaucoup choisissent de construire verticalement. Sans conseils techniques, cela peut entraîner une verticalisation avec un mauvais éclairage, une mauvaise ventilation et un mauvais niveau de sécurité incendie. Par conséquent, un soutien professionnel de la part des " architectes communautaires " doit être intégré au processus, et pas seulement en tant que conception ponctuelle, mais en tant que supervision continue.
  • Risque de capture par des élites Dans certains cas, des leaders communautaires plus forts peuvent dominer la prise de décision ou l'allocation des prêts. Ainsi, La rotation des dirigeants et l'application d'une comptabilité communautaire transparente et publiquement affichée sont essentielles pour maintenir la confiance et l'inclusivité.
  • Intégration spatiale : Les projets réussis se produisent souvent lorsque le gouvernement municipal est un partenaire. Les projets isolés du réseau des services publics plus large de la ville entraînent des coûts d'entretien plus élevés. Les comités municipaux multisectoriels sont essentiels pour relier les infrastructures communautaires aux réseaux municipaux.

Les organisations suivantes offrent une expertise technique en matière de logement piloté par la communauté et pourraient servir de partenaires clés en matière de connaissances :

Les informations officielles du programme sont hébergées directement sur le portail national de CODI :

Notes de politique et rapports :

Multimédia :

ODD 1 : Éliminer la pauvreté sous toutes ses formes et partout dans le monde

  • Objectif 1.2 : D'ici à 2030, réduire d'au moins la moitié la proportion d'hommes, de femmes et d'enfants de tous âges vivant dans la pauvreté sous toutes ses formes.
    • Indicateur 1.2.2 : Proportion d'hommes, de femmes et d'enfants de tout âge vivant dans la pauvreté dans toutes ses dimensions.
  • Objectif 1.4 : Veiller à ce que tous les hommes et toutes les femmes, en particulier les pauvres et les personnes vulnérables, aient des droits égaux quant à l'accès aux ressources économiques, aux services de base, ainsi qu'à la propriété et au contrôle des terres.
    • Indicateur 1.4.1 : Proportion de la population vivant dans des ménages ayant accès aux services de base.
    • Indicateur 1.4.2 : Proportion de la population adulte totale bénéficiant de droits fonciers sécurisés.


ODD 6 : Garantir l’accès de tous à l’eau et à l’assainissement et assurer une gestion durable des ressources en eau

  • Cible 6.5 : D'ici à 2030, mettre en œuvre une gestion intégrée des ressources en eau à tous les niveaux, y compris par le biais d'une coopération transfrontalière, le cas échéant.
  • Cible 6.b : Soutenir et renforcer la participation des communautés locales à l'amélioration de la gestion de l'eau et de l'assainissement


ODD 11 : Ville et communautés durables

  • Cible 11.1 : D'ici à 2030, garantir l'accès de tous à un logement et à des services de base adéquats, sûrs et abordables, et rénover les bidonvilles.
    • Indicateur 11.1.1 : Proportion de la population urbaine vivant dans des taudis, des bidonvilles ou des logements inadéquats.
  • Cible 11.3 : D’ici à 2030, renforcer l’urbanisation inclusive et durable et renforcer les capacités de planification et de gestion participatives, intégrées et durables des établissements humains dans tous les pays
  • Objectif 11.a : Soutenir les liens économiques, sociaux et environnementaux positifs entre les zones urbaines, périurbaines et rurales en renforçant la planification du développement national et régional.


ODD 17 : Renforcer les moyens de mise en œuvre et revitaliser le Global partenariat mondial pour le développement durable

  • Cible 17.17 : Encourager et promouvoir des partenariats public, public-privé et de société civile efficaces, en s'appuyant sur l'expérience et les stratégies de financement des partenariats.
Accès à la terre, propriété et sécurité foncière;
Gouvernance à plusieurs niveaux;
Crédit, assurance et services financiers accessibles à tous;
Travaux publics, systèmes de garantie et création directe d'emplois, y compris les programmes de développement communautaire;
Programmes intégrés pour l'inclusion économique

Instruments politiques connexes

Accès à un logement adéquat